مختصون: 80% من المساكن لا تتواءم مع أنظمة الرهن العقاري العالمية والاختلاف الشرعي يعو

مختصون: 80% من المساكن لا تتواءم مع أنظمة الرهن العقاري العالمية والاختلاف الشرعي يعوق تطبيق نظام الرهن العقاري في السعودية


قال متخصصون في الشأن العقاري والتثمين إن نحو 80 في المائة من مساكن مكة و40 في المائة من مساكن جدة لا تتواءم مع شروط وضوابط الرهن العقاري العالمي، مبينين أن تلك المساكن أغلبيتها تقع في المناطق العشوائية ولا تحمل صكوكا ثبوتية تجعلها قادرة على جذب التمويل من الجهات التمويلية، وإنها تعد مناطق غير قادرة على ضمان الحقوق للممولين في ظل وضعها الذي تقام عليه، ذلك نظير إمكانية إزالتها لعدم نظاميتها وشرعيتها القانونية، وذلك حسبما ذكرت جريدة الاقتصادية السعودية اليوم.
وأبان المختصون أن هناك عوائق عدة قد تواجه تطبيق نظام الرهن العقاري في السعودية، يرتكز أبرزها في الاختلاف الشرعي على نظام الرهن العقاري، ووجود نسبة من الأراضي تعاني عدم اكتمال أوراقها النظامية أو لوجود صكوك مزدوجة أو غير مطابقة للمساحات للعقارات أو أنها تحمل أرقاما فلكية لقيمة العقار المراد رهنه، والأمر الذي إما سيؤثر في سعر العقار سلبا أو أنها ستجعله في قائمة السلع ذات المخاطر العالية أو أنه سيجعله غير مطابق لنظام الرهن واشتراطاته.
وفي وقت سابق شدد عقاريون وخبراء ماليون على أن البنوك والمؤسسات المالية وشركات التمويل العقاري في السعودية غير مستعدة للتعامل مع نظام الرهن العقاري الجديد المزمع إصداره قبل نهاية العام الحالي، مؤكدين أن الرهن العقاري يعد صناعة جديدة ولا يمكن لأي من البنوك أو شركات التمويل ادعاء الخبرة في هذا المجال.
وأشاروا إلى أنه من السهولة خلط نظام الرهن العقاري الجديد مع الخدمات المصرفية التي تقدمها البنوك والمؤسسات المالية، إلا أنها ستكتشف لاحقاً أنها صناعة مختلفة تماماً في كل عملياتها والمخاطرة فيها إلى جانب تقييم أصولها وعملائها.
إلا أنه وفي الوقت ذاته فإن هناك عددا من المخصتين في الشأن العقاري قد أكدوا أن هذا النظام حال صدوره سيحفز شركات القطاع الخاص على تقديم القروض السكنية للمواطنين لبناء وحدات سكنية، وبالتالي إلى توازن العرض والطلب في المساكن، وتحول بوصلة السوق العقارية إلى شراء الوحدات السكنية مع ظهور منتجات عقارية جديدة.
وتوقعوا أن يسهم أيضا في حل أزمة السكن، ويحد من ارتفاع الإيجارات، مشيرين إلى أن التضخم السعري المتوقع حدوثه مع صدور النظام، يمكن مواجهته بفرض الزكاة على الأراضي الاستثمارية، وافتتاح بنوك عقارية لتمويل مساكن للمواطنين.
وعن الجانب الشرعي في الموضوع ومدى استعداد البنوك السعودي للتعامل مع هذا الجانب وخلافا لما ذكر أعلاه فقد ذكرت بعض المصادر الصحفية أن البنوك السعودية أنهت الاستعداد لاستقبال نظام الرهن العقاري ، وذلك من خلال إعداد أدوات إسلامية منها: قروض المشاركة، والتورق، والإيجار، فيما ينتظر أن يقر مجلس الوزراء في الفترة القريبة المقبلة أربعة أنظمة تخص قطاع العقارات في السعودية، هي: نظام التمويل العقاري، نظام مراقبة شركات التمويل العقاري، نظام التأجير التمويلي، إضافة إلى نظام الرهن. وقال كبير الاقتصاديين في البنك الأهلي التجاري الدكتور سعيد الشيخ: إن تطبيق نظام الرهن العقاري سيكون نافذة استثمارية جديدة أمام البنوك التي تشبعت من إقراض الأفراد بضمان الراتب، مشيرا إلى أن البنوك ستبدأ في قروض الرهن العقاري تدريجيا حال إقرار المشروع بشكل نهائي. وأشار إلى أن حجم المطلوب من الإسكان يتجاوز قدرة بعض البنوك، إلا أنه أبدى ثقته في نجاح البنوك المحلية في سد أكبر قدر ممكن من الطلب المتوقع في مشروع الرهن العقاري حال إقراره مع مرور الوقت.
وتوقع عدم توسع البنوك من البداية في إعطاء القروض المطلوبة في مشروع الرهن العقاري للأفراد أو للشركات، مبينا أن نسبة الفائدة ستكون عالية في البداية نتيجة محدودية مقدمي الخدمة والخوف من تداعياتها، متوقعا انخفاضها تدريجيا مع مرور الزمن. وأكد الشيخ أن البنك الأهلي سيكون من ضمن البنوك المقدمة لقروض الرهن العقاري حال إقرار المشروع من قبل مجلس الوزراء، متوقعا ارتفاع حجم المنافسة فيما بين البنوك تدريجيا.
وكان تقريرمتخصص في الشأن العقاري أعدته شركة JONES LANG LASALLE ، وهي شركة عالميه متخصصة في الخدمات العقارية وإدارة الأصول - قد أكد أن الرهن العقاري المزمع تطبيقه في السعودية خلال المرحلة المقبلة يمثل الإطار الشرعي لمسألة الاقتراض ، حيث يطبق الرهن قوانين الشريعة الإسلامية في التعاملات المالية، الأمر الذي بدوره سيساعد في ازدياد طالبي القروض و ازدياد الطلب على السكن، وازدياد أعداد السعوديين الراغبين في تملك السكن و بالتالي نقص الطلب على الوحدات السكنية التأجيرية، وتحقيق جانب الضغط على أسعار الوحدات السكنية مما سيؤدي إلى انخفاض أسعار البيع و التنافس بين المطورين، وتحفيز المطورين المحليين على زيادة بناء الوحدات السكنية مما يسهم في دفع عجلة التنمية من جانب قطاع المقاولات والجوانب المرتبط به.
وفي الوقت ذاته أكد تقرير لنفس الشركة أن تطبيق قانون الرهن العقاري في السعودية سيواجهه عدد من العقبات عند بدء العمل به ، وأن تلك العقبات، أو على حسب ما وصفها التقرير بالنقاط السلبية، ستتمثل في عدم انطباق شروط الرهن العقاري المتوقعة على الموجودة حاليا في السوق العقارية من الوحدات السكنية، حيث إنه من المتوقع أن ما بين 30 و40% من السكن الحالي لا يفي باشتراطات الرهن العقاري المحلي أو العالمي، أو ما يسمى في مجال السكن Securitization.
يذكر أن المملكة بحاجة إلى 200 ألف وحدة سكنية سنويا ، في حين بلغ عدد هذه الوحدات في عام 2007 ما يقارب 4.3 ملايين وحدة سكنية 50% منها مملوكة للأسر، يأتي ذلك في الوقت الذي من المتوقع فيه أن ينمو القطاع العقاري في المملكة بنسبة من 5 إلى 7% سنويا خلال الفترة المقبلة، بينما بلغت نسبة النمو لقطاع البناء والتشييد خلال السنوات الـ8 الأخيرة ما يزيد على 5%بالمئه

بسم الله الرحمن الرحيم
موفق بإذن الله ... لك مني أجمل تحية .